Logements vacants : comprendre la fusion de la TLV et de la THLV et son impact pour les propriétaires dans le Finistère

Lutter contre la sous-occupation des logements tout en simplifiant le maquis fiscal local : tel est l'objectif poursuivi par la réforme harmonisant les prélèvements sur l'inoccupation résidentielle. Jusqu'à présent, les propriétaires de biens inoccupés devaient composer avec deux régimes distincts et souvent confus : la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), réservée aux zones tendues, et la Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV), instaurée sur délibération des communes en zone non tendue. Le rapprochement de ces deux dispositifs en une taxe unique redéfinit les règles du jeu pour les bailleurs et héritiers d'immeubles inoccupés. Quels sont les biens visés ? Comment prouver la vacance involontaire ? Quelles stratégies adopter pour son patrimoine en Bretagne ? Éclairage juridique et pratique avec votre notaire en pays de Morlaix.

1. TLV et THLV : pourquoi cette unification fiscale ?

Jusqu'alors, le traitement fiscal d'un logement inhabité variait selon l'adresse de l'immeuble :

• La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) : Applicable de plein droit dans les communes classées en « zone tendue » (où la demande locative excède largement l'offre). Fixée à 17 % la première année d'imposition puis 34 % les années suivantes sur la valeur locative cadastrale, son produit revient à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH).
• La THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants) : Applicable sur délibération municipale dans les communes non classées en zone tendue. Son taux est adossé à celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires au profit exclusif de la collectivité locale.

Cette dualité créait des disparités incompréhensibles d'une commune limitrophe à l'autre. Le législateur a donc acté le remplacement de ce double système par un régime unifié : un cadre fiscal harmonisé garantissant des critères de vacance homogènes sur tout le territoire national, tout en laissant aux élus locaux la liberté d'activer le levier fiscal pour inciter à la remise sur le marché des biens inoccupés.

Dans les successions familiales où un bien demeure inoccupé faute d'accord immédiat entre cohéritiers, le risque de subir ces taxes augmente rapidement. Pour éviter l'enlisement patrimonial, consultez nos solutions pour débloquer une situation d'indivision successorale.

2. Les critères de la vacance : quand un logement est-il imposable ?

Pour qu'un immeuble entre dans le champ de la taxation, trois conditions cumulatives doivent être réunies au 1er janvier de l'année d'imposition :

• Être à usage d'habitation : Le bien doit être habitable, clos et couvert, et pourvu des éléments de confort minimaux (eau courante, électricité, sanitaires). Les locaux commerciaux ou professionnels transformés ne sont pas assujettis tant qu'ils ne constituent pas un logement décent.
• Être non meublé : Un logement garni d'un mobilier suffisant pour y vivre au quotidien relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et non du régime de la vacance.
• Constater une inoccupation continue : Le logement doit être resté vide de tout occupant pendant une durée consécutive minimale (fixée à au moins un an ou deux ans selon les décrets d'application territoriale), sans avoir été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de cette période.

Tableau comparatif : ancien régime (TLV / THLV) vs régime unifié

Voici la synthèse des évolutions structurelles entre les taxes historiques et le nouveau régime harmonisé :

3. Les causes d'exonération : comment échapper légalement à la taxation ?

L'administration fiscale ne sanctionne que la vacance choisie ou négligente. La loi prévoit des motifs légitimes d'exonération totale, sous réserve d'en apporter la preuve formelle :

• La vacance indépendante de la volonté du propriétaire : C'est le cas typique d'un logement mis en vente ou proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur. Des mandats de vente non exclusifs, des baux proposés conformes aux loyers de référence et des attestations de visites infructueuses permettent d'obtenir le dégrèvement.
• Les travaux indispensables d'un montant élevé : Le bien est exonéré si des travaux de réhabilitation importants sont nécessaires pour rendre le logement habitable et décent, dès lors que leur montant dépasse 25 % de la valeur vénale du bien.
• Les logements voués à démolition ou expropriation : Les immeubles situés dans le périmètre d'une opération d'aménagement urbain ou frappés d'un arrêté de péril sont dispensés de taxation.
• L'occupation temporaire supérieure à 90 jours : Si vous justifiez d'une occupation réelle (bail saisonnier, prêt à usage consigné, quittances d'énergie) supérieure à 90 jours consécutifs sur l'année de référence, la taxe n'est pas exigible.

Si la mise en location d'un bien indivis ou issu d'une succession fait débat au sein de votre famille, relisez notre point de droit sur les règles pour louer un bien en indivision successorale.

Cas concret en Pays de Morlaix : réhabiliter une maison de ville inoccupée rue de Paris

Prenons l'exemple d'Hervé, propriétaire d'un immeuble ancien rue de Paris à Morlaix, hérité de ses parents. La maison est inoccupée depuis deux ans : la toiture présente des fuites, l'installation électrique est hors d'usage et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé G.

Hervé a reçu un avis d'imposition au titre des logements vacants pour un montant de 1 450 €. Face à cette contrainte, deux orientations ont été étudiées à l'office :

• Action 1 : Justifier l'exonération pour travaux. Avec l'aide de notre étude, Hervé a constitué un dossier de réclamation contentieuse démontrant que le devis global de réhabilitation énergétique (68 000 €) dépassait largement 25 % de la valeur vénale de l'immeuble (estimé à 110 000 € en l'état). L'administration fiscale a prononcé le dégrèvement intégral de la taxe.
• Action 2 : Arbitrage patrimonial. Ne souhaitant pas financer seul ce chantier, Hervé a mandaté notre office pour réaliser l'audit technique préalable et mettre le bien en vente auprès d'un investisseur local éligible aux aides à la rénovation du centre ancien. La transaction a été régularisée sans aucune pénalité fiscale résiduelle.

Pour faire expertiser un bien ancien, sécuriser la rédaction de vos compromis et auditer les contraintes d'urbanisme locales, appuyez-vous sur notre pôle en droit immobilier et négociation.

Foire Aux Questions : vos interrogations sur la taxe logement vacant

Une résidence secondaire peut-elle être taxée comme un logement vacant ?

Non. Une résidence secondaire meublée, même si elle n'est occupée que quelques semaines par an pendant les congés d'été en Bretagne, relève du régime de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Elle ne peut en aucun cas faire l'objet d'une double imposition au titre des logements vacants. Seuls les logements vides de tout meuble sont assujettis à la taxe sur la vacance.

Combien de temps faut-il habiter un logement pour interrompre la vacance ?

Pour interrompre le décompte de la vacance fiscale, le logement doit être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence (par le propriétaire, un locataire en titre ou un occupant à titre gratuit). En deçà de ce seuil de trois mois d'affilée, l'administration fiscale considère que la vacance n'a pas été valablement interrompue.

Que faire en cas d'erreur de taxation sur son avis d'impôt ?

Si vous recevez un avis de taxe sur un logement vacant alors que le bien a été loué, vendu ou qu'il était impropre à l'habitation, vous disposez d'un délai expirant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement pour déposer une réclamation contentieuse via votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Il convient d'y joindre les pièces justificatives (bail signé, état des lieux, acte de vente notarié, factures de travaux ou relevés de consommation d'eau et d'électricité attestant de l'inhabitabilité).