Succession et bien indivis : un héritier peut-il décider seul de mettre le logement en location ?

Au lendemain du règlement d'une succession, les héritiers se retrouvent fréquemment propriétaires ensemble d'un ou plusieurs biens immobiliers sous le régime légal de l'indivision. Face à un logement inoccupé générant des charges courantes (taxe foncière, assurance du bien, entretien), la tentation est grande pour l'un des héritiers de trouver rapidement un locataire afin de rentabiliser le patrimoine familial. Mais un héritier a-t-il le droit d'agir seul ? Peut-il signer un bail sans consulter ses cohéritiers ou fixer le loyer de son propre chef ? À l'Office Notarial France Malépart, nous constatons que la gestion locative improvisée constitue l'une des premières causes de mésentente familiale. Tour d'horizon des règles juridiques impératives et des solutions amiables avec les conseils d'un notaire en pays de Morlaix.

1. Le principe légal : la règle de la majorité des deux tiers des droits indivis

Depuis la réforme du droit des successions et des libéralités, la gestion des biens indivis ne requiert plus systématiquement l'accord unanime de tous les héritiers pour les actes de gestion courante. L'article 815-3 du Code civil pose un cadre clair : la conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation classique (bail nu de 3 ans ou meublé d'un an régi par la loi du 6 juillet 1989) relève des actes d'administration.

Ces actes peuvent être valablement décidés par le ou les indivisaires représentant au moins les deux tiers (2/3) des droits indivis :

• Attention au mode de calcul : Il ne s'agit pas d'une majorité de deux tiers des personnes (nombre de têtes), mais d'une majorité de parts de propriété. Par exemple, si trois frères et sœurs héritent à parts égales (1/3 chacun), deux d'entre eux cumulent 2/3 des droits et peuvent imposer la mise en location au troisième. En revanche, si quatre héritiers détiennent chacun 1/4 du bien, il faut réunir au moins trois indivisaires (75 % des droits) pour atteindre le seuil légal.
• L'obligation d'information préalable : Même si la majorité requise est acquise, les indivisaires qui prennent la décision ont l'obligation légale d'en avertir les autres héritiers. À défaut, les actes accomplis demeurent inopposables aux cohéritiers laissés dans l'ignorance.

Si la mésentente paralyse l'administration de vos biens héréditaires, découvrez nos solutions d'accompagnement sur les voies de sortie d'une indivision successorale bloquée.

2. Baux commerciaux, ruraux et professionnels : l'unanimité absolue exigée

Si un bail d'habitation standard peut être conclu à la majorité qualifiée, il existe une exception de taille : les baux conférant au preneur un droit au renouvellement ou une protection statutaire forte.

La conclusion d'un bail commercial, d'un bail rural (fermage) ou d'un bail artisanal est qualifiée par la loi d'acte de disposition indirect. En raison de l'indemnité d'éviction ou de la durée d'engagement pluriannuelle (9 ans minimum), la loi exige le consentement de la totalité des coïndivisaires, sans exception. Un bail commercial consenti sans l'accord d'un seul indivisaire encourt la nullité ou l'inopposabilité absolue.

Pour auditer la nature exacte des contrats applicables à vos actifs immobiliers et familiaux, notre équipe mobilise l'ensemble de nos domaines d'expertise.

Tableau synthétique : pouvoirs et majorités requises pour gérer un bien indivis

Pour identifier immédiatement qui peut décider et dans quel cadre légal, voici la synthèse des règles applicables selon la nature de l'acte :

Que risque l'héritier qui signe un bail en solitaire ?

Lorsqu'un héritier passe outre l'accord de ses cohéritiers et installe un locataire de sa propre initiative, les sanctions juridiques sont sévères :

• L'inopposabilité du bail : Le contrat de location n'a de valeur qu'entre l'héritier signataire et le locataire. Pour les autres coïndivisaires, le bail n'existe pas juridiquement. Ils sont en droit de demander l'expulsion de l'occupant devant le juge des contentieux de la protection.
• L'indemnité d'occupation et la restitution des loyers : L'héritier signataire qui perçoit seul les loyers sur son compte bancaire personnel commet une faute de gestion. Il doit restituer l'intégralité des fruits perçus à la masse successorale (déduction faite des charges et impôts justifiés). Les loyers n'appartiennent pas à celui qui signe, mais à l'indivision collective.
• La responsabilité contractuelle envers le locataire : Si le locataire se retrouve contraint de quitter les lieux suite à l'action des cohéritiers, il peut se retourner contre le signataire pour exiger des dommages et intérêts conséquents (remboursement des frais de déménagement, relogement).

Avant d'envisager une mise en location, il est par ailleurs indispensable de s'assurer de la performance énergétique du bien. Vous pouvez vous référer à notre dossier explicatif sur les obligations liées au DPE et à l'interdiction de louer les passoires thermiques.

Étude de cas en Finistère : succession et appartement locatif à Carantec

Prenons la situation de Claire, Thomas et Ronan, héritiers d'un bel appartement de trois pièces avec vue mer situé à Carantec, recueilli au décès de leur mère. Les droits de succession sont réglés, mais les avis divergent : Claire souhaite vendre rapidement, Ronan vit à Rennes et ne s'en préoccupe pas, tandis que Thomas souhaite louer le bien à l'année.

Pensant bien faire pour compenser les charges de copropriété, Thomas a rédigé seul un bail d'habitation standard et installé un jeune ménage début septembre, sans avertir son frère et sa sœur. Informée a posteriori, Claire a manifesté son refus catégorique et a menacé de saisir le tribunal pour faire expulser les occupants.

Face à ce blocage, les trois héritiers ont sollicité notre étude à Morlaix. L'analyse juridique a permis de rétablir un cadre serein :

• Thomas ne possédant qu'un tiers des parts (33,3 %), le bail était inopposable à Claire et Ronan.
• Après négociation et médiation à l'office, Ronan a accepté de soutenir le projet locatif, atteignant ainsi les deux tiers des droits indivis requis par l'article 815-3 du Code civil.
• Un avenant régularisateur a été rédigé avec l'accord de la majorité légale, et un compte d'indivision dédié a été ouvert pour verser les loyers et régler les charges de manière transparente, évitant ainsi un contentieux judiciaire coûteux.

Les solutions notariales pour sécuriser la gestion locative familiale

Pour éviter que la gestion d'un bien indivis ne se transforme en litige permanent, deux démarches préventives rédigées par l'office notarial apportent une sécurité totale :

1. Le mandat d'administration expresse

Par un acte sous seing privé contresigné ou par procuration notariée, les cohéritiers peuvent donner expressément mandat à l'un d'entre eux pour gérer le bien, percevoir les loyers, régler les factures d'entretien et représenter l'indivision auprès des locataires. Ce mandat fixe les limites de sa mission et évite tout soupçon de gestion occulte.

2. La convention d'indivision notariée

Établie obligatoirement par acte authentique lorsqu'elle porte sur des biens immobiliers, la convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil) fixe des règles contractuelles pérennes sur une durée déterminée (5 ans renouvelables) ou indéterminée. Elle nomme un gérant, organise la prise de décision, détermine la clé de répartition des loyers et interdit à quiconque d'exiger la vente précipitée du bien pendant la durée convenue.

Enfin, si le maintien dans l'indivision s'avère trop contraignant sur le long terme, transformer ce patrimoine sous une autre forme sociale est une option stratégique. Pour comprendre cette transition, consultez notre guide sur la création d'une SCI avec l'office notarial pour administrer un bien familial.

Foire Aux Questions : succession, héritiers et location

Un héritier peut-il s'installer et habiter seul dans la maison héritée ?

Non, pas sans contrepartie financière. Conformément à l'article 815-9 du Code civil, l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité d'occupation envers ses cohéritiers. Cette indemnité, assimilable à un dédommagement équivalent à la valeur locative du bien après abattement pour précarité, doit être versée à la masse indivise jusqu'au jour du partage définitif.

Comment sont répartis les loyers encaissés entre les héritiers ?

Les loyers perçus constituent des « fruits » du bien indivis. Ils s'incorporent automatiquement à la masse indivise et doivent être partagés proportionnellement à la quote-part de chaque héritier dans la succession (après déduction des impôts locaux, assurances et frais de réparation justifiés). Un indivisaire ne peut en aucun cas conserver pour lui seul l'intégralité d'un loyer sous prétexte qu'il a trouvé le locataire ou rédigé le contrat.

Que faire si un cohéritier refuse systématiquement de louer alors que le logement est vide ?

Si le blocage empêche d'atteindre la majorité légale des deux tiers des parts, l'article 815-5 du Code civil permet aux autres héritiers de saisir le juge du tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation d'agir en justice. Le magistrat peut valider la mise en location si le refus de l'héritier minoritaire met en péril l'intérêt commun de l'indivision (par exemple, si le bien se dégrade et génère des dettes fiscales que la succession ne peut plus honorer).